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中小型房地产经纪机构电子商务平台架构
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内容提示：对于中小型房地产中介企业而言,建立完善的电子商务应用系统需要的巨大投入阻碍了电子商务在这些表现活跃的房地产交易中坚力量中的发展,其中大多数仅停留在信息发布平台的层面。,而大型房地产企业因为资金和实力相对雄厚,所以能够建立起完善的B2B或B2C型电子商务,在引入电
1 引言
国外房地产中介行业电子商务已经普遍开展,而我国众多的房地产中介企业中,只有极少数规模较大的企业开发了企业内部网(Intranet),构建了企业Web站点,并且投入巨大的人力和物力,形成了较为完善的电子商务解决方案。大多数中小型中介企业被可望而不可及的投入阻滞在信息发布平台的层面。房地产业是我国的支柱产业,对经济的良好发展有着举足轻重的作用。房地产市场可粗略的分成一级市场和二级市场,一级市场一般指新建商品房的交易市场,二级市场则是二手房的交易市场。一级市场的参与者主要是房地产开发商和买房者;二级市场参与者则为房地产经纪机构、卖房者和买房者;这两级市场都要依赖政府主管的房地产部门即当地房地产交易中心对交易的全部流程进行监控和管理,涉及到交易过户等手续还要得到相关部门的审批和参与。如何让两级市场同享买房者的信息,并且使供需在两级市场有效分布,同时使政府能够有效调控整个房地产交易过程,是值得深入探讨的问题。（参考《建筑中文网》）
2 电子商务对房地产行业的影响
在原有的房地产供应链中,建筑、房地产、银行、中介公司、物业管理、评估、保险、客户和政府主管部门彼此的独立性强,衔接相对松散。主要原因是原有的市场结构以房地产本身为中心,而把客户需求放在最后。因此,打造以客户需求为中心,市场为导向的新型房地产供应链势在必行。电子商务则是促进产业链优化的推进者。[1]数字化通信网络和计算机强大的数据传输能力和处理能力可以改善商务活动中的信息流,并以此来推动商务交易活动中的物质流、资金流和事务流,从而提高企业商务运作和管理的效率,达到高效率、低成本、实时化、网络化和直接化的目的,为企业、消费者和社会带来良好的效益。引入电子商务模式,可以全面实现房地产相关信息的发布、业务处理和信息交换的系统化、规范化和自动化,建立全国性的以房地产为核心、涵盖整个供应链的信息网络,从而使房地产信息得到有效开发、共享和利用,推动区域大市场的形成。[2,3]
3 中小型房地产经纪机构电子商务平台架构探讨
从目前的应用现状来看,房地产商的B2B模式和B2C模式都有成功的例子,但是如何让为数众多而实力又相对较弱的中小型房产经纪机构既享受到电子商务的便利,又不过多增加建立电子商务系统的成本?我们认为,目前阶段,在房地产中介行业发展电子商务的过程中,应该走电子商务与行业传统经营方式相结合的道路,以公共信息平台为基础,以电子商务系统为依托,以电子商务技术为核心,兼顾传统的上门看房等方式,构建具有中小型房地产中介企业特色的电子商务系统。[4]
3.1 电子政务工程大型企业参建的信息平台打造
中小型房地产中介企业开展电子商务主要应考率以下几方面因素:首先,既要充分发挥电子商务交易的优势,又要避免企业过多的资金技术投入;其次,既要保护购房者、卖房者的权益,也要保障中介公司的合理收入;第三,要形成房产交易的前期(信息发布)、中期(买卖撮合)和后期(交易过户和交费)一条龙服务的模式,从而节约三方成本获得收益最大化。结合房地产中介行业的现状、特点和电子商务的经营模式及其优势,我们认为,应当以政府为主体打造公共的房地产信息平台。
该系统由当地的房地产交易中心建立,作为一项政府的电子政务工程来实施。这一工程的建设,将有利于房地产管理部门对于房产交易过程的管理和监督,提高其管理水平和效率。但是,电子商务系统的建立需要大量资金和技术的投入,房产交易中心无力负担一次性的投入。如何解决这个问题呢?借鉴于江苏省工商电子政务系统的建设手段,我们也提出“政务工程企业参建”的“BOT”模式,由一些大型的房地产商出资建设这个信息平台,政府和企业协商由专门的部门维护信息平台的运行,大企业从信息平台提供的增值服务中获得投资回报。可预计能产生投资回报的服务项目包括:房地产企业资质认证服务、会员注册服务、客户信息数据库共享服务等。另外,大型房地产企业也可以借助该信息平台展开业务活动。
3.2 中小型房地产经纪机构加盟的信息平台共享
在房地产信息平台建设好后,中小型房地产经纪机构只要缴纳少量的会费,就可享用高质量的电子商务信息平台,拥有一个虚拟的网上商铺。中介商不必考虑网站的维护,将大部分的精力放在交易过程中,同时又享受到电子商务的优势。这样的网站必将在本地具有强大的优势和市场。届时,大型房地产中介企业依赖的是专业化和特色化,而本地的房地产中介网具有普及化和集体化的特点,二者相辅相成。时机成熟,这些网站可以在一定范围内建立数据共享,这样必然带动房地产电子商务的兴起和蓬勃发展。[5]
3.3 买房者和卖房者参与中介企业网上撮合
卖房者和买房者可分别借助Internet登录到该信息平台的中介商电子商铺中,进行信息的发布和检索。这两类信息将分别记入房源信息数据库和求购信息数据库,由系统进行自动的条件匹配。这种方式,将大大缩短供需信息互相寻找的时间周期,减少交易成本,为买卖双方节约成本。
3.4 房产交易中心与买卖双方共同参评的企业信用等级指数系统
房地产交易过程中,诚信机制一直没有得到较好的实现,这与房地产交易过程的特点直接相关。房产作为商品,具有唯一定价困难,不确定因素较多的特点,因此为一些不法中介通过不正当手段谋求暴利留下了可乘之机。目前急需一种客观公正的评价机制对中介的资信给与评定。在我们构想的这个房地产经纪机构电子商务平台上,将集成一个企业交易信用度评级系统,通过房产中心对每一宗房产交易的在线监控,为参与交易的中介机构评定一个信用等级,参与交易的买卖双方也可以对该中介机构给出评价,在一定时间后综合该阶段某中介机构的房产中心评级和买卖双方评级,给其一个信用指数,其他希望进行交易的客户就可以根据中介机构的信用指数进行有效的选择了。同时,房产交易中心还可以定期在网站上公布中介机构信用指数排名,使房产中介市场信息更加透明化。
4 结论
本文探讨了一种新型的政府、大型房地产开发商和小型中介企业共建共用的房地产电子商务模式。可以看到,电子商务为经纪组织的网络化发展奠定了基础,但是千篇一律的运营模式将制约中国中小型房产经纪公司的发展,利用电子商务发展独具特色的针对性服务才是这些企业应当认真思考的问题。而政府部门则应当着力于营造良好的电子商务应用环境,并定期将房产交易市场中的信息及时公示,逐步改善房产交易环境,为房产交易中的弱势群体提供更好的服务。
[参考文献]
[1] 高 红.浅谈电子商务与房地产供应链管理[J].陕西省行政学院、陕西省经济管理干部学院学报,2001,(5):46-48.
[2] 夏敏捷,张锦歌.电子商务在房地产业的应用[J].经济师,2003,(7):90-91.
[3] 张浩飞,陈 明.电子商务在房地产企业应用模式初探[J].河北广播电视大学学报,2001,(12):30-32.
[4] 李德建.电子商务在房地产中介行业的运用[J].贵州财经学院学报,2001,(6):81-85.[5] 易训华.电子商务时代的房地产市场需求动向分析[J].中国房地产,2000,(7):23-25.
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200607/645.htm
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