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关于发展城市住房合作社的研究
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内容提示：通过分析房屋价格、购房者资金负担、中低收入家庭的标准线等，论证发展住房合作社模式及其必要性，并对其建设、管理提出若干对策与建议。
随着居住条件的改善，城市的无房户、拥挤户已大幅度减少。但改善广大中低收入家庭的居住条件，仍有大量的工作。随着城市拆迁改造工作的深入，许多家庭又将面临着新一轮的问题。因此，为了社会的稳定和发展，必须建立健全面向中低收入家庭的分类住房保障（供应）体系。（参考《建筑中文网》）
1 住房合作社的特点
住房合作社是广大社员筹集资金、建设住宅，并对建成的住宅进行分配、维修和管理的非赢利性的社团组织[1]。其建设的合作住房在性质上属于经济适用住房范畴，并与普通商品住宅的立项、征地、规划等需要办理的手续基本相同。它具有以下特点：一是需要向市房改办提出申请，报市发改委审批后才能立项。二是土地使用权方面，可以采取行政划拨方式，也可以采取一方出地、一方或多方出资的联合建设方式。三是一般是根据社员的需求、结合具体的地块进行建设，规模适中、资金周转较快，并且不易发生滞销现象。四是由于社员参与合作住房的建设活动，对于保证工程质量、降低工程造价等具有积极意义。五是实现了集资、建设、分配及物业管理的一体化，不仅可以改善中低收入家庭的居住条件，又能通过共同管理，创造出良好的社区人文环境。六是作为济济适用住房的组成部分，不仅可以享受一系列的优惠政策，而且由于其非赢利性宗旨，价格要比济济适用住房低些。
与国内其他城市类似，沈阳市曾经有过以大型企业为主体的住房合作社，但由于其入社范围仅限于本单位职工、配套规章制度欠缺等原因，远未达到预期的效果，而且现已名存实亡。住房合作社以具有集资性质的个人投资为主体，可以调动起国家、集体、个人三方面的积极性，对于城市大量存在的既不符合未来的廉租住房条件，又无力购买经济适用房的中低收入家庭是非常有效的。建议将住房合作社作为城市住房保障体系的主渠道，并依托房产局、规划土地局或建委等政府职能部门，组建 2～3 家住房合作社。
2购买普通商品房的资金负担
2.1购房费用
一般来讲，住户购买商品住房时的交易价格（即购房费用），可按下式进行计算：
交易价格 ＝ 单位面积售价（元/m2）×建筑面积（m2）
沈阳市具有代表性的商品住宅为普通多层砖混结构，购置一套建筑面积为 80m2 的普通住宅，平均售价为 3 165 元/m2，其交易价格大约为 25.32 万元。
2.2房价收入比
通常房价收入比是影响购房消费的重要指标。按 2003 年沈阳市商品住宅平均售价 2 752.7 元/m2，人均可支配收入达到 8 000 元，平均人口 3.0 人/户；商品房面积为 60、80m2，计算房价收入比分别为6.88 和 9.17。虽然房价收入比不是影响房市的唯一因素，考虑到购房家庭出租或出售其原有住房的收入以后，这一比值还会有所降低。但即使是比较小的住房面积，房价收入比仍显偏高，并且影响着有效需求的全面形成。再考虑住房交易过程中契税、手续费，以及未来使用过程中必然发生的物业管理费用等因素以后，购房家庭的全部实际资金负担还将有相当幅度的增加，远非广大中低收入家庭所能普遍承受。
2.3沈阳市中低收入家庭的标准线
根据城市经济实力、居民实际收入和生活水平等确定居民家庭收入的标准线，是一个国际性的难题。2003 年沈阳市人均 GDP 为 23 251 元、人均可支配收入为 8 000 元的沈阳市，根据沈阳市近年人均可支配收入分组资料[2]，考虑总体收入水平及家庭实际收入来源的复杂性，按照高、中、低收入者比例为 1:7:2，将沈阳市城镇中低收入家庭的年收入标准（分界）线定为 1.0~6.0 万元。应当承认，1.0~6.0万元的标准确实不高，但考虑到沈阳市财政的承受能力、统计家庭收入的困难程度，以及其覆盖了绝大多数的城市人口，至少在现阶段该标准是比较科学、稳妥、务实的。
在此基础上，按照家庭年可支配收入分别为 3.0~6.0 万元、1.0~3.0 万元、1.0 万元以下 3 个标准分为中上、中下和低收入家庭 3 个层次，并依次提供经济适用住房、住房合作社和廉租住房等住房保障的选择。
3购买合作住房的资金负担
3.1住房合作社的入社条件
在积极鼓励中下和低收入家庭购买经济适用房的同时，必须明确沈阳市进入住房合作社的条件：具有沈阳市城镇常住户口，家庭年收入在 3.0 万元及其以下，拆迁户或家庭人均居住面积在 8m2 及其以下的住房困难户，承认并遵守住房合作社章程等。当然，如果企事业单位承认、遵守该住房合作社的章程，并一次性按规定金额（如 10 万元）交纳团体会费，应允许其成为住房合作社的“团体社员”，以实现住房合作社的规模化、社会化。社员在购买合作住房时，应根据所选住房的价款及规定的首付款比例，如 20%～30%，交纳集资合作建房的首付资金，并签订集资售房协议。将来可通过公积金贷款或商业贷款，按照工程进度分批交付房款。当然，如果社员愿意或与合作社事先约定，也可以采取一次性付款的方式。
3.2购置合作住房的资金负担
由于住房合作社享有划拨土地或土地入股、减免有关的交易税费等优惠政策，又拥有固定的销售对象、风险较小、管理费用较低，并且不存在赢利。因此，合作住房的售价比经济适用住房还要低些。作为合作住房在保证住房功能不变的前提下，其中，土地成本、项目前期费用、区内配套费、项目开发费用、开发项目税金和开发项目利润可分别下降 500、200、120、130、55 和 600 元/ m2。于是，该合作住房的销售价格约为 1 560 元/ m2，比同等普通商品住房的销售价格明显下降。通过合作社购买一套建筑面积为 80 m2 的住房时，其支付的集资款为 12.48 万元，其中，家庭原有住房面积按 4 m2/人（平均人口 3.0 人/户）、二手房市场的售价为 1 800 元/ m2 考虑，则其实际支出将减少 2.16 万元。对于年收入 2.0 万元的中下层次家庭而言，此时房价与家庭年实际收入的比值为 5.16，已属于比较适当的房价收入比范围[3]。如果考虑在交易过程中税费减免，以及由于自行管理节约物业管理费用等，资金负担的减轻效果将更加明显。
4 发展城市住房合作社的对策与建议
为了迅速建立并充分发挥住房合作社的应有效用，特就住房合作社的建设与管理，提出若干对策与建议。
4.1 加强住房合作社的宣传
必须加大有关住房合作社的意义、优势、管理等的宣传力度。同时，划清其与原农村合作社的界限，避免不必要的联想。只有争取到了社会各界，尤其是政府主管部门及高级官员的认可，住房合作社才可能获得更大的发展，并取得更好的效果。
4.2 明确住房合作社的法律地位
我国只有 1992 年（原）国务院房改领导小组、建设部、国家税务总局联合发布的《城镇住房合作社管理暂行办法》，不仅立法保护程度不够，更缺乏相关的配套政策。各地可以从建设地方性的法规、规章入手，明确住房合作社的性质以及职责、权利，界定政府的有关优惠政策和社员入社的资格，确立住房合作社在建立与发展城市住房保障体系过程中的主渠道地位。进而，促进住房合作社的规范、快速、全面地发展。
4.3 加强对住房合作社的金融扶持
住房合作社的资金来源以社员个人集资为主、单位资助为辅。沈阳市应通过提供担保、简化手续，促成银行个人住房抵押贷款，尤其是理当向中低收入家庭倾斜的住房公积金贷款的优先发放。同时，由政府组建住房抵押贷款担保机构，并出面为购房者，尤其是中低收入家庭提供贷款担保。这样，不仅可以降低贷款成本与风险，而且可以为住房抵押贷款证券化奠定重要的基础。最后，由沈阳市住房资金管理中心每年提供专项资金支持合作建房，以鼓励发展沈阳市的住房合作社。
4.4 实施必要的优惠政策
在土地供应方面应实行无偿划拨土地使用权，并允许合作方带地参建。在收取配套与审批费用方面应实行大幅度地减免，并将具体的标准、承办条件、完成时限等公布于众，以便监督。在税收方面可适当减征营业税、城乡维护建设税、教育费附加，以及印花税；免征交易过程中契税、交易手续费、印花税等。同时，允许购房贷款利息在个人所得税前扣除。
4.5 明晰合作项目的产权关系
合作住房原则上应当属于全体社员的共同财产。在具体实施时可能出现以下情况：个人承担全部建房款，则该社员应对所购住房拥有全部产权；单位或合作社出资的资助比例不高，则所购买住房应属该社员的有限产权；单位或合作社与社员对等出资，则该住房应属双方的共有产权。对于拥有全部产权的情况，上市交易时应补交土地等收益。对于后两种情况，社员无权自主上市交易，只能将其原有住房卖给合作社。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200605/361.htm
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