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国内房地产问题与对策
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内容提示： 近期房地产业可谓被炒得沸沸扬扬。在其中，我们可以很明显的看到政府在其决策时候的重要性、搏弈性。如果它的政策有空子可钻，有利可图，人们肯定会来炒做。关键是看它如何用经济手段，用法律法规去管理或调节，而不是简单地加以限制。
摘要： 近期房地产业可谓被炒得沸沸扬扬。在其中，我们可以很明显的看到政府在其决策时候的重要性、搏弈性。如果它的政策有空子可钻，有利可图，人们肯定会来炒做。关键是看它如何用经济手段，用法律法规去管理或调节，而不是简单地加以限制。（参考《建筑中文网》）
关键词： 房地产 贷款 调控手段
首先是房产价格的持续偏高，上海、杭州、宁波是东部地区的重要中心城市，近年来房价不正常上涨。主要原因是需求过旺、供给不足，还有就是在材料涨价、地价上升、外资在房地产市场上炒做方面等等。适当抑制需求，控制房地产炒做，抑制房价的不合理上涨，成为国家的主要任务。
需求的一个主要方面便是居住性住房需求。居住性住房需求主要是外来人口解决住房需要，上海市每年约增加20万人。包括结婚人口、大学毕业生、省外单位驻本地的管理和技术人员以及随着外资涌入而来的外国人。杭州和宁波这样经济发达的城市，也是如此。2004年，上海“两外”人士购房比重占全部预售房的20%左右
对于这类人群地方政府可能采取的行动便是：
1.国家对投资结构发生进行调整，经济适用房投资比重将要加大。国家现在已经出台加强经济适用房政策的措施，但效果不明显，其中为主要原因是政府补贴不足，而开发商也觉得利润没有豪华住宅高，所以实行的不是很好。
2.“租售并举”，增加“廉租房”、“廉价房供给”以缓解住房需求。“廉租房”是我国住房供应体系的组成部分，但因经济适用房建设存在问题而被忽视。开发商也因“廉租房”无利可图不感兴趣，这就需要地方政府的作为。一是安排财政资金，利用二手房源启动；二是根据目前开发商利润丰厚的现实，像上海市进行重大工程配套廉价商品房那样，用政策指导弥补开发“廉租房”的亏损。同时，鼓励合资、个人合作建房。
需求的另一个方面便是投机性住房需求。投机性住房需求主要是为了出售或出租而形成的需求。由于上海和浙江民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道处于低迷状态，银行利率处于较低水平。同时，基于房价上涨的预期，加上一些开发商和个别新闻媒体大肆渲染，不少楼盘出现了排队抢购房号的现象，导致投机性购房的比重不断增长。上海市快速调查表明，投资型购房的比重由2003年的16.9%上升到今年3月的接近30%（含投机性购房），部分楼盘的比重甚至高达70%；浙江进行的一次快速调查显示，拥有二套住房及以上的购房者所占比重为14.9%。
投机性住房需求还有一个不可忽视的方面，那就是境外资金。不少境外资金特别是投机资本也看好上海、杭州、宁波等中心城市的房地产市场，“热钱”流进中国房地产的炒作，对房价的上涨也起到了推波助澜的作用。面临着巨大的人民币升值压力，国际投机资本正千方百计寻觅内流套利的机会，中国房地产市场已经吸引了众多国际炒家入场，在中国房地产市场的开发、中介、消费等各个环节，外资的身影都日趋活跃，海外个人在国内一些沿海城市一人购房数十套乃至上百套已经屡见不鲜。
对于以上投机行为，一个中国人民银行已经做的决定是，从2005年3月17日起，调整商业银行个人住房贷款政策。以此作为抑制房地产过热的最新手段。中国人民银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，中国人民银行规定，在房地产价格上涨过快的城市和地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%，但具体调整的地区和城市，中国人民银行不作统一规定，各有商业银行根据国家有关部门公布的房地产价格涨幅自行决定。
对于国内房地产商的炒做行为，据说现在银行已经停止对中小房地产开发商贷款。国内信贷比重降低，对银行的依赖度将会降低。2004年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。1-3月份降到24.33%，1-12月份下降为18.4%.自筹资金和其他资金的比重以及增长速度均为1998年最高，资金结构有所调整。所以房产市场的进入门槛会有所增加，在一定程度上抑制的这种炒做。
在转型期，中国的住房需求呈现出刚性膨胀势头，房地产行业各个环节利润丰厚。然而，在房地产业蓬勃发展的同时，全国大中城市住房供应却出现了严重失衡现象。工薪阶层普遍难以承受高额房价，但是，在买涨不买落的消费心理引导下，普通消费者也参与到了商品房的投机交易中。这种类似于全民炒股的炒房行为极大地刺激了社会需求，对中国经济的稳定发展带来了严重的危害。正因为如此，中国人民银行和国家发改委多次通过利率调整和产业指导，防止房地产行业升温。中国人民银行的此次利率调整，是在延续前几次调整利率干预房地产价格基础上，防止出现新的泡沫和减少不良贷款的措施。
除此之外应对措施也相应跟上：政府在利率、土地、税收政策等方面“联手出击”。譬如，对房贷的再次加息，再度加息，将会进一步增强对供需双方带来的资金成本提高的效应，压缩开发商以及投资性购房者的获利空间，一定程度上抑制需求的持续上涨；还有土地的科学规划和清理，以及在房屋交易时缴纳房地产税等等措施都应择机推出。
于是国家近日开征物业税的消息。物业税的开征，将初期一次性支付的出让金及其它税费变为消费者持有物业期间的费用，将会改变目前房地产开发经营的运行体制，对消费者的住房观念带来巨大的冲击，影响十分深远。
还有可能再度加息，如果再度加息，将会进一步增强对供需双方带来的资金成本提高的效应，压缩开发商以及投资性购房者的获利空间，一定程度上抑制需求的持续上涨；
再有就是汇率调整，汇率调整方面，可能采取的人民币缓慢升值政策，将会强化市场上的投机预期，对中高档商品住宅的价格产生较大影响，促使房地产泡沫显性化、扩大化，以减少炒做行为；
根据新闻媒体报道：自从银行利率调整以后，房屋交易数了明显减少，但据此可推测，中国人民银行试图在个人消费贷款环节通过利率调整目标基本实现，还尚早。因为不排除人们的观望心理，此外还有：
中国人民银行的利率调整不仅幅度很小，而且富有弹性。所以，希望通过这次对消费者购房贷款利率进行调整，实现整个房地产业宏观调控的目的，看来有些过于乐观。
其次，在商品房消费环节实行利率调整，没有触动大的开发商的根本利益，房地产消费贷款分为两类，一类是现房贷款，一类是期房贷款。消费者购买现房贷款，在支付了首期商品房款之后，往往需要依靠工资收入逐步偿还贷款。提高首期支付的比例，有利于减轻商业银行的经营风险，在期房贷款销售过程中，根据现在的法律制度设计，所有的风险几乎都转嫁到了最终消费者头上。增加首期付款的比例，在客观上抑制了房地产炒作，利率的调整虽然是微乎其微的，但是对于工薪阶层来说，这样的利率调整毫无疑问将大大增加他们的购房成本。但由于消费者的负担加重和他们的风险加大，他们会有何反应成了开发商或者商品房的代理商们最关心的问题，人们会不会由此而推迟或拒绝买房不光是开发商或者商品房的代理商们最关心的问题，也是政府最想知到的。
中国房地产市场过热，还有一个原因就在于政府直接或者间接地参与城市开发，通过炒作房地产取得政绩。有些地方政府为了通过土地出让和房地产开发获取财政收入，专门请来一些所谓的策划人员制造紧张形势，甚至通过勾结企业，在土地和房产拍卖市场上操纵价格。所以以后中央政府可能要继续加大对地方政府土地使用情况进行管理、监督。
从调控手段来看，我们虽然意识到通过利率波动来进行宏观调控的重要性，但是在具体操作过程中，还缺乏一个比较中立的具有权威性的经济调控部门。事实上，在中国人民银行的决策出台以后，各个地方政府为了刺激房地产的发展，都出台了大量的对应措施，一些地方政府通过土地调控已经或者将要消解中国人民银行利率调整所带来的负面效应。政府与市场之间的博弈最终演变为中央政府与地方政府之间的讨价还价，确实值得有关部门认真考虑。
随着中国金融体制的改革，外资银行将会大量地进入中国金融市场。现在这种通过行政手段进行利率调整，从而达到间接干预房地产市场的做法，可能会越来越没有实际效用了。外资银行出于赢利的目的，会在房地产行业快速发展的大中城市继续投放大量贷款。这一点在长江三角洲地区已经表现得十分明显。虽然中国人民银行通过种种政策限制，防止外资银行过早进入中国的房地产行业，但是通过处理政府“烂尾工程”和参与政府的市政规划，外资银行早已侵入到房地产业。对这些外资银行来说，中国人民银行的利率调整不具有任何实际意义，所以，国务院决策部门会审时度势，及时改变这种过度依赖信贷利率调整手段的做法，通过调整其他一系列手段，从根本上解决房地产行业存在的问题。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200507/3113.htm
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