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完善建筑物区分所有权制度的建议
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内容提示：建筑物区分所有权与百姓的联系日益紧密,加强此项法律制度研究的现实意义日益突出。就建筑物专有权和共有权面积内涵与权利内涵问题和相关法律法规的衔接问题提出相应的建议;就人们对建筑物区分所有权认识误区给予相应的解释,并提出建议。
城市人口增加，住宅紧张，使一栋建筑物或小区常常供众多业主共同使用，业主间专有权与共有权的纠纷不断，建筑物区分所有权制度与百姓的联系日益紧密。如何完善建筑物区分所有权制度，完善我国不动产登记制度，有效发挥《物权法》定纷止争、维护百姓合法权益作用的问题迫在眉睫。本文就完善《物权法》及建筑物区分所有权制度研究需要注意的问题提出几点建议，与同仁商榷。（参考《建筑中文网》）
1 法律应明确规定专有权的面积内涵与权利内涵
《物权法》[1]第七十一条第一款明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，是一种完全的支配力。但对该支配权的权限程度却没有明确的规定。在现实中专有权的面积内涵与权利内涵存在矛盾，邻里间因装修等问题经常发生纠纷，这主要是由于单体建筑中的共有权与专有权内涵的确定存在法律漏洞。专有权通常是在建筑物分割基础上形成的专有权，专有部分是各个区分所有人所独自享有的所有权的客体。虽然各专有部分之间存在毗邻关系，但这种分割导致房地产商品的专有所有权与一般商品的专有所有权不完全一致。因此有必要制订详细规则，理清专有部分之间以及专有部分与共有部分之间的面积内涵与权利内涵，避免和防止业主侵犯共有财产和毗邻财产的现象。从完善建筑物区分所有权制度角度讲，专有部分的面积可以采用目前流行的“壁心说”，即专有部分的范围达到墙壁（共同壁）、柱、地板、天花板等境界壁之中心线。而专有权利仅限于专有部分的表层粉刷层部分。也就是说登记面积的大小与专有权利是两个概念。法律应有明确的条文对此作出约定。
2 法律应明确规定建筑物区分所有权的内涵与外延
建筑物区分所有权可分为部分业主共有权和全体业主共有权。
2.1 法律应规范相关专业术语，统一其面积内涵与权利内涵目前与小区共有权相关的概念没有统一的标准。《房屋登记办法》[2]第三十一条中有公共场所、公用设施和物管用房概念，但没有明确地界定公共场所、公用设施的内涵。《物权法》第七十三条中有其他的公共场所、公用设施和物管用房概念，第十二章出现构筑物和附属设施概念，不但没有明确地界定其他的公共场所、公用设施、构筑物和附属设施的内涵，而且也没有明确第六章中公共场所、公用设施与第十二章中构筑物、附属设施之间的关系。那么，《物权法》第七十三条中的其他公共场所与《房屋登记办法》第三十一条中公共场所的内涵是否相同呢?
《城乡规划法》[3]第二十九条中有基础设施和公共服务设施概念，并对其进行了明确的定义“…供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施…”。《城市居住区规划设计规范》[4]3.0.4 指出：居住区内建筑应包括住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两部分，在 6.0.1条明确规定“公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类”。《市政公用设施抗灾设防管理规定》[5]第二条规定市政公用设施是指规划区内的城市道路（含桥梁）、城市轨道交通、供水、排水、燃气、热力、园林绿化、环境卫生、道路照明等设施及附属设施。公用设施用房就是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。这些法律法规中相关概念之间存在怎样的联系?
中国宪法和刑法中有些条文涉及公共场所，但只有刑法解释中第二百九十一条明确陈述了公共场所的概念。所谓“公共场所”，是指具有公共性的特点，对公众开放，供不特定的多数人随时出入、停留、使用的场所，主要有车站、码头、民用航空站、商场、公园、影剧院、展览馆、运动场等“；其他公共场所”，主要是指礼堂、公共食堂、游泳池、浴池、农村集市等[6]。如果将公共场所限定在居住区范围内，从理论上讲，则宪法、刑法、《房屋登记办法》和《物权法》中“公共场所”的内涵是相通的。
从上述分析可以看出，相关部门对“公共场所”的内涵理解没有统一的标准。普通大众该如何理解它们的内涵?为发挥《物权法》定纷止争的作用，法律应有明确的条文来规范和统一相关专业术语的名称和内涵，这是清楚界定建筑物区分所有权的前提，是清楚界定建筑物区分所有权面积内涵与权利内涵的基础。
2.2 法律应明确规定单体建筑物区分所有权的面积内涵与权利内涵
就单体建筑而言，除法律明示为全体业主所有的部分外，共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，包括基础、外墙、梁柱、屋面、围墙、大门、走廊、楼梯、门厅、水塔、户外自来水管等，仅为部分区分所有人所共有的部分。单体建筑物区分所有权的面积内涵是整幢建筑专有面积以外的其他部分的面积和。单体建筑物区分所有权归单体建筑物中的业主们共有，但共有部分的使用权利仅限于共有部分的表层粉刷层部分形成的一定的空间部分。法律应有明确的条文对此作出约定。
2.3 法律应明确小区区分各类所有权的权利归属
目前法律规定了小区绿地、道路、车位、车库和物管用房的权利归属，但没有明确约定露台、会所、教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、水、电、气、热、电视、通信等专营公共场所的权利归属。对营利性的公共场所，法律可明确规定允许开发商自由处置，以减少不必要的纠纷和争议。
3 法律应为公共场所和公用设施的及时建设和登记提供保障
尽管《房屋登记办法》第三十一条规定房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。但由于小区的建设和预售可以分期实施，房地产开发企业分期领取预售许可证时，如果不进行法定共有的公共场所和公用设施的登记，业主该如何维权？建议相关法律规定小区法定共有的公共场所和公用设施的建设进度应与小区专有建筑的建设进度相一致，这也应成为销售预售行政审批环节颁发预售许可证的必要条件。
4 纠正建筑物区分所有权的认识误区
4.1 纠正购房者的认识误区
目前有些业主存在一些认识上的误区，认为在小区建设和设立的会所、学校、幼儿园、商店、体育场馆等为社区居民提供便利的设施，其产权应属全体业主所有，该认识是没有法律依据的。小区的设施为谁服务和该设施的产权归谁所有是两个完全不同的法律问题，不能混淆。投资是一种筹措资金、承担风险、享受收益的经营行为。业主购买商品房相当于购买商品，仅对所购房产享有规定期限内的产权，而公共设施的所有权应归属其投资人———开发商。开发商投资开发后，只要在法律规定许可的范围内，是愿意享有会所、学校、幼儿园等公共场所的所有权，还是愿意转让该部分的产权，还是愿意将某些公共场所赠送给个别业主，其他业主无权干涉。
另外不少购房者主张将不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，以避免有限车位被少数人垄断使用。笔者认为这存在两点误区：①车位数量及配置问题是规划部门及相关规划法应考虑的问题，只要不是占用道路等法律规定的公用设施用地所建的车库或车位，开发商都有权处置，不应以规划设计结果造成的车位数量不足为由剥夺开发商的买卖权利。但占用绿地等公共用地的车位不得买卖，其收益应归全体业主所有。当前需要做的是在进一步完善建筑物区分所有权登记制度的基础上，进一步完善与《物权法》配套的相关法律法规，如根据各地经济发展形势提高车位规划指标。②容积率是一个规划指标，超容积率或未计入容积率，只涉及开发商是否应承担违反规划管理的责任，是否需要补交地价。容积率的高低对开发商的财产有影响，与业主的财产无关。
4.2 纠正政府部门的认识误区， 行政命令不得超越法律规定
小区公共场所的规划用途不得随意更改。规划部门不得随意批准这类公共场所用途变更的申请。即使政府管理部门也不得随意要求规划部门变更这类公共场所的用途，否则就是随意更改商品房销售预售要约，就是行政强迫开发商违约，就是行政强迫业主接受开发商违约。要约的更改要经过业主委员会的表决，要充分体现小区业主的意愿。另外政府自身要取得其它民事主体的财产，也应购买和征收，也应按法律程序办事。政府的行政权力不能超越法律赋予公民的合法权利。也就是说，购房者、政府部门都应摆正自己的位置，不应越权。
1 法律应明确规定专有权的面积内涵与权利内涵
《物权法》[1]第七十一条第一款明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，是一种完全的支配力。但对该支配权的权限程度却没有明确的规定。在现实中专有权的面积内涵与权利内涵存在矛盾，邻里间因装修等问题经常发生纠纷，这主要是由于单体建筑中的共有权与专有权内涵的确定存在法律漏洞。专有权通常是在建筑物分割基础上形成的专有权，专有部分是各个区分所有人所独自享有的所有权的客体。虽然各专有部分之间存在毗邻关系，但这种分割导致房地产商品的专有所有权与一般商品的专有所有权不完全一致。因此有必要制订详细规则，理清专有部分之间以及专有部分与共有部分之间的面积内涵与权利内涵，避免和防止业主侵犯共有财产和毗邻财产的现象。从完善建筑物区分所有权制度角度讲，专有部分的面积可以采用目前流行的“壁心说”，即专有部分的范围达到墙壁（共同壁）、柱、地板、天花板等境界壁之中心线。而专有权利仅限于专有部分的表层粉刷层部分。也就是说登记面积的大小与专有权利是两个概念。法律应有明确的条文对此作出约定。
2 法律应明确规定建筑物区分所有权的内涵与外延
建筑物区分所有权可分为部分业主共有权和全体业主共有权。
2.1 法律应规范相关专业术语，统一其面积内涵与权利内涵目前与小区共有权相关的概念没有统一的标准。《房屋登记办法》[2]第三十一条中有公共场所、公用设施和物管用房概念，但没有明确地界定公共场所、公用设施的内涵。《物权法》第七十三条中有其他的公共场所、公用设施和物管用房概念，第十二章出现构筑物和附属设施概念，不但没有明确地界定其他的公共场所、公用设施、构筑物和附属设施的内涵，而且也没有明确第六章中公共场所、公用设施与第十二章中构筑物、附属设施之间的关系。那么，《物权法》第七十三条中的其他公共场所与《房屋登记办法》第三十一条中公共场所的内涵是否相同呢?
《城乡规划法》[3]第二十九条中有基础设施和公共服务设施概念，并对其进行了明确的定义“…供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施…”。《城市居住区规划设计规范》[4]3.0.4 指出：居住区内建筑应包括住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两部分，在 6.0.1条明确规定“公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类”。《市政公用设施抗灾设防管理规定》[5]第二条规定市政公用设施是指规划区内的城市道路（含桥梁）、城市轨道交通、供水、排水、燃气、热力、园林绿化、环境卫生、道路照明等设施及附属设施。公用设施用房就是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。这些法律法规中相关概念之间存在怎样的联系?
中国宪法和刑法中有些条文涉及公共场所，但只有刑法解释中第二百九十一条明确陈述了公共场所的概念。所谓“公共场所”，是指具有公共性的特点，对公众开放，供不特定的多数人随时出入、停留、使用的场所，主要有车站、码头、民用航空站、商场、公园、影剧院、展览馆、运动场等“；其他公共场所”，主要是指礼堂、公共食堂、游泳池、浴池、农村集市等[6]。如果将公共场所限定在居住区范围内，从理论上讲，则宪法、刑法、《房屋登记办法》和《物权法》中“公共场所”的内涵是相通的。
从上述分析可以看出，相关部门对“公共场所”的内涵理解没有统一的标准。普通大众该如何理解它们的内涵?为发挥《物权法》定纷止争的作用，法律应有明确的条文来规范和统一相关专业术语的名称和内涵，这是清楚界定建筑物区分所有权的前提，是清楚界定建筑物区分所有权面积内涵与权利内涵的基础。
2.2 法律应明确规定单体建筑物区分所有权的面积内涵与权利内涵
就单体建筑而言，除法律明示为全体业主所有的部分外，共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，包括基础、外墙、梁柱、屋面、围墙、大门、走廊、楼梯、门厅、水塔、户外自来水管等，仅为部分区分所有人所共有的部分。单体建筑物区分所有权的面积内涵是整幢建筑专有面积以外的其他部分的面积和。单体建筑物区分所有权归单体建筑物中的业主们共有，但共有部分的使用权利仅限于共有部分的表层粉刷层部分形成的一定的空间部分。法律应有明确的条文对此作出约定。
2.3 法律应明确小区区分各类所有权的权利归属
目前法律规定了小区绿地、道路、车位、车库和物管用房的权利归属，但没有明确约定露台、会所、教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、水、电、气、热、电视、通信等专营公共场所的权利归属。对营利性的公共场所，法律可明确规定允许开发商自由处置，以减少不必要的纠纷和争议。
3 法律应为公共场所和公用设施的及时建设和登记提供保障
尽管《房屋登记办法》第三十一条规定房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。但由于小区的建设和预售可以分期实施，房地产开发企业分期领取预售许可证时，如果不进行法定共有的公共场所和公用设施的登记，业主该如何维权？建议相关法律规定小区法定共有的公共场所和公用设施的建设进度应与小区专有建筑的建设进度相一致，这也应成为销售预售行政审批环节颁发预售许可证的必要条件。
4 纠正建筑物区分所有权的认识误区
4.1 纠正购房者的认识误区
目前有些业主存在一些认识上的误区，认为在小区建设和设立的会所、学校、幼儿园、商店、体育场馆等为社区居民提供便利的设施，其产权应属全体业主所有，该认识是没有法律依据的。小区的设施为谁服务和该设施的产权归谁所有是两个完全不同的法律问题，不能混淆。投资是一种筹措资金、承担风险、享受收益的经营行为。业主购买商品房相当于购买商品，仅对所购房产享有规定期限内的产权，而公共设施的所有权应归属其投资人———开发商。开发商投资开发后，只要在法律规定许可的范围内，是愿意享有会所、学校、幼儿园等公共场所的所有权，还是愿意转让该部分的产权，还是愿意将某些公共场所赠送给个别业主，其他业主无权干涉。
另外不少购房者主张将不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，以避免有限车位被少数人垄断使用。笔者认为这存在两点误区：①车位数量及配置问题是规划部门及相关规划法应考虑的问题，只要不是占用道路等法律规定的公用设施用地所建的车库或车位，开发商都有权处置，不应以规划设计结果造成的车位数量不足为由剥夺开发商的买卖权利。但占用绿地等公共用地的车位不得买卖，其收益应归全体业主所有。当前需要做的是在进一步完善建筑物区分所有权登记制度的基础上，进一步完善与《物权法》配套的相关法律法规，如根据各地经济发展形势提高车位规划指标。②容积率是一个规划指标，超容积率或未计入容积率，只涉及开发商是否应承担违反规划管理的责任，是否需要补交地价。容积率的高低对开发商的财产有影响，与业主的财产无关。
4.2 纠正政府部门的认识误区， 行政命令不得超越法律规定
小区公共场所的规划用途不得随意更改。规划部门不得随意批准这类公共场所用途变更的申请。即使政府管理部门也不得随意要求规划部门变更这类公共场所的用途，否则就是随意更改商品房销售预售要约，就是行政强迫开发商违约，就是行政强迫业主接受开发商违约。要约的更改要经过业主委员会的表决，要充分体现小区业主的意愿。另外政府自身要取得其它民事主体的财产，也应购买和征收，也应按法律程序办事。政府的行政权力不能超越法律赋予公民的合法权利。也就是说，购房者、政府部门都应摆正自己的位置，不应越权。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201011/14481.htm
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