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从城镇居民家庭收入差距看住房需求
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内容提示：通过对不同收入水平的城镇居民的住房支出和可支配收入进行了分析和对比，全景式地描绘了城镇住房市场需求的变化过程。在分析市场经济国家消费结构动态变化的基础上，研究了我国城镇居民住房消费的变动规律，并提出了发展城镇住房市场的建议。
1 我国城镇居民家庭住房支出分析
在当前的城镇住房市场上，开发商越来越热衷于开发大户型的豪华住宅，基至把一些经济适用房项目也建成了大户型的复式住宅，结果本应面向中低收入家庭的经济适用房，却只有中高收入家庭，甚至是高收入家庭才买得起。那么老百姓到底需要什么样的房子呢？
笔者根据国家统计局提供的调查数据，把城镇住房市场需求主体按家庭收入水平分为 7 个等级，其中最低收入户为 10%，低收入户为 10%，中等偏下户为20%，中等收入户为 20%，中等偏上户为 20%，高收入户为 10%和最高收入户为 10%。分析 1998 年实行住房商品化以来住房市场的构成情况，如表 1。（参考《建筑中文网》）
从表 1 可以看出，1998 年最高收入户占整个住房市场的 22.32%，2002 年则增长到 34.24%；1998 年占城镇家庭总数 10%的最低收入户只占整个住房市场的5.15%，2002 年则减少到 2.59%。从表中还可以发现，收入低于中等偏下的居民所占的比率一直比较小，在 15.18%~24.57%之间，而且增长极其缓慢，甚至没有增长，反而表现出下降趋势；而高收入户和最高收入户的情况却恰恰相反，虽然人数相对较少，但所占的比率在 35.66%~50.88%之间，且增长极其迅速。
根据统计年鉴资料可以绘制城镇居民家庭住房支出动态图，如图 1。
由图 1 可以看出，自 1998以来中等和高收入户的需求是拉动住房市场增长的源动力，正是其住房需求的增长带动了住房市场的发展壮大。如果不考虑城市人口增长因素，自 1998 年到 2002 年住房市场总平均支出增长了 40%，其中最高收入户的住房支出增长最大，增长 1.1 倍。
2 我国城镇居民家庭平均可支配收入的动态描述
通过考查近几年我国城镇居民家庭的可支配收入状况，详见表 2，发现我国城镇居民的贫富差距较大。1998 年最低收入户平均可支配的收入为 2 476.75 元，最高收入户为 10 962.16 元，是最低收入户的 4.4倍；2002 年最低收入户平均可支配收入为 2 408.60 元，最高收入户为 18 995.85 元，是最低收入户的 7.9倍。可以看出，贫富差距正在逐步扩大，主要表现在低收入户的可支配收入增长极其缓慢，而高收入户的可支配收入却增长迅猛。最低收入户从 1998 年的 2 476.75 元，到2002 年的 2 408.6 元，不但没有增加，反而减少了 68.15 元；而最高收入户从 1998 年的 10 962.16，到2002 年的 18 995.85 元，增加了8 033.69 元。低收入户的平均可支配收入比高收入户的平均可支配收入低得多，而且增长缓慢，这必然造成高收入户所占市场份额非常大，且增长极其迅速，而低收入户所占的市场份额非常小，且增长缓慢。
为了更直观地了解这种趋势，根据表 2资料可绘制出城镇居民家庭平均可支配收入动态图，如图 2。
3 我国城镇居民的消费结构分析
消费结构又称消费构成，是指各类消费支出在家庭总消费支出的比重。虽然各国的国情有所不同，但消费结构随消费水平提高而变化的基本趋势是一致的。因此，我们可以通过分析市场经济国家消费结构的动态变化，探究我国城镇居民消费的变动规律。
已经有学者根据日本、韩国、美国和英国的消费构成时序资料，得出如下结论：一是各国进入经济快速成长期后，食品支出比重呈明显下降趋势。二是食品支出比重下降为其他消费提供了增长空间。三是当食品支出比重降到一定水平后，呈基本稳定态势，与之相对应，住房消费比重的增长也相对停滞。四是随着收入与消费水平的提高，住房在满足基本居住需要以后，作为享受资料的功能在逐渐上升。
同时，将不同国家的消费结构进行空间比较，可以看到食品消费比重（即食品支出比重）随经济发展而逐渐下降，居住消费比重随之缓缓上升这一基本变化趋势。
为较好地把握食品消费比重 X 与居住消费比重 Y 两者间的数量变化关系，选择幂函数进行回归模拟，已有国外学者得到经验公式：Y=339.586 875X -0.974 725。
将我国城镇居民家庭按收入等级划分消费构成资料加以整理，会发现各收入等级居民家庭的住房支出大体上也服从上述规律，1998~2002 年不同收入等级家庭平均住房支出比重的回归值和实际值，如表 3。
根据表 3提供的数据可画出不同收入等级家庭平均住房支出比重曲线图，如图 3。发现 2 条曲线有着相同的趋势，都表现为幂函数，只是回归值都高于实际值，这是由于两者的统计口径不同造成的。这就表明，我国城镇住房市场高收入阶层占市场份额大而低收入阶层占市场份额小的特性，基本符合经济发达国家的一般规律。
目前中低收入阶层的收入过低，且增长缓慢，必然影响其住房支付能力，导致在今后几年内低收入户的住房需求增长空间不大。而随着高收入阶层收入的迅速增长，其对住房的需求必然迅速增长。在供求理论作用下，开发商就会热衷于开发大户型的高档住房，以适应这部分消费者的需求。
4 对发展城镇住房市场的建议
（1）住房制度改革的根本目的是提高全社会的居住水平，主要手段是推进住房的商品化、社会化，同时要建立强有力的住房社会保障制度。高收入家庭购买商品房，而中低收入家庭则可以购买经济适用，最低收入家庭租住政府提供的廉租房。这是收入分配坚持“效率优先，兼顾公平”原则在住房消费中的具体体现。目前我国应加大经济适用住房的供给，并加强对经济适用房的管理，建立有效的准入机制，避免对商品房市场造成冲击，提高政府投入的保障效率，使各收入阶层家庭各得其所。
（2）应引导中低收入户进行梯级消费。应该让中高收入家庭成为住房增量市场的主力军，而中低收入家庭则可以通过住房二级市场购买适合自己收入水平的二手房。应加快培育住房二级市场，从而使房地产业的资金循环与周转形成良性的通道，进而实现房地产实物形态的有效转换，促进整个住房市场的繁荣。
（3）采取有利措施，降低房价。规范土地价格同降低房价之间存在着内在联系。国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对国有土地出让的计划规划管理，制止越权批地、多头批地的行为。在当前及今后一个时期，应从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一级市场，从而为降低房价打下基础。要想使商品房价格下降，必须建立完善的法律制度，尽量降低或减少商品房价格构成中的不合理因素，使房价更贴近中等收入阶层的消费水平。特别是要减轻住宅建设中分摊的基础设施负担，分流基础设施费。
（4）切实提高中低收入家庭的收入水平。目前各媒体有关我国基尼系数的争论特别激烈，从本文对城镇居民家庭住房支付能力的分析看，认为目前应在保证效率优先的前提下，切实提高中低收入家庭的收入水平，特别是提高中等收入阶层的比重。这个阶层的比重提高了，购房群体就会迅速壮大。只有把中等收入阶层培育为住房市场的主力军，才能真正实现住房的商品化、社会化。
参考文献：
[1] 成思危. 中国城镇住房制度改革—目标模式与实施难点[M]. 北京: 民主与建设出版社, 1999.
[2] 赵 雷. 关于住宅与房地产发展中的几个问题[J]. 东岳论丛, 2003(9): 140-141.
[3] 李学芬. 城镇居民住房现状分析[J]. 北京房地产, 2000(5): 18-22.
[4] 刘 畅, 从 静, 李 民. 房地产需求的分析与预测[J]. 建筑管理现代化, 2005(3): 30-32.
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200608/699.htm
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