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商品房按揭贷款与资金的时间价值
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内容提示：本文论述了商品房按揭贷款中，置业者应正确认识贷款本金的偿还是按复利计算时间价值的，正确对待贷款购房中的“杠杆作用”。为置业者在住房贷款中，贷款数额、贷款方式、还款时间、还款方式的确定提出合理建议。
商品房抵押贷款又称楼宇按揭，在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。楼宇按揭即楼房抵押贷款，是房地产信贷中的一种抵押担保方式。楼宇按揭是发展商、银行和置业者三方之间的一种约定，约定置业者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为置业者按期清偿银行贷款做担保，在置业者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。（参考《建筑中文网》）
我国个人住房抵押贷款起步于 90 年代初。1990 年广东的江门、佛山等市借鉴香港楼市“按揭”方式，推出了“供楼”贷款业务。按揭近几年才在全国一些城市开始推行。楼宇按揭对置业者来说不必一次性或短期内付清房款，因而受到广大置业者的青睐。从建行首推贷款买房业务到今天“要买房找银行”观念的深入人心，“花明天的钱买今天的房”这种观念已被大多数老百姓接受，购房按揭贷款已成为购房者获得住房的一种很有效的手段，长春市住房按揭贷款额 1999 年为 2.5 亿元、2000 年为 12 亿元，足以说明百姓对按揭买房的认可程度。按揭，无疑也是推动房地产市场发展的一剂兴奋剂。
然而，无论是银行还是房地产发展商，甚至媒体，在积极提倡、宣传买房贷款的同时，对于“怎样贷款、还款”并没有给购房人一个明确的说法。如何为住房贷款者设计一个最佳方案:首付款项是越少越好吗？还款期是长一些好还是短一些好呢？
1 正确认识贷款购房中的“杠杆作用”
在现代社会，经济头脑比较敏锐的购房者即便有足够的资金，也会选择贷款购房的方式，这样可以把剩余的自有资金投向收益更高的领域，像证券、期货、外汇、经营等方面，这在深圳、上海等投资意识比较强的城市是非常普遍的一种现象。对普通购房者而言，即使不另外投资，但如果有未到期的存款、国债等等，也不要盲目变现购房，应该先权衡得失，也许贷款是更合算的选择。此外，如果从购房投资角度考虑，贷款更是很重要的一种投资工具，这在经济学上被称为“杠杆作用”。例如某人购入单价 5000 元／平方米共 100 平方米的住房，拟在投资收益率达到 30%时出售。如果购房总价 50 万元均为自有资金支付，那么要达到升值 30%需要该住房出售单价达到 6500 元，这其中的难度是很大的；但是，如果该人将 50万元自有资金作为 50%首付款购买两套住房，不足部分以贷款 50 万元补足，那么这两套住房只要单价上升 15%，达到 5750 元，则两套住房总价为（5750×100×2）=115 万元，归还 50 万元贷款后净得 65 万元，和 50 万元自有资金相比，投资收益率也达到 30%。但是单价从 5000 元上升为 5750 元比上升为 6500 元容易得多，也快得多。以上没有考虑贷款利息，但是即便考虑贷款的资金成本，借助贷款也是事半功倍的投资捷径，这就是所谓的“杠杆作用”，借助贷款的比例越高，杠杆作用越明显。当然，需要提醒注意的是如果房价下跌，杠杆作用同样生效，损失也会增加。
2 贷款本金的偿还是按复利计算其时间价值
资金是具有时间价值的，即相同数额的资金在不同的时间点上其价值是不相同的，如 1995 年的 100元资金与 2000 年的 100 元资金其价值显然是不同。因 1995 年的 100 元起码存放在银行会得到利息，到2000 年将获得大于 100 元的价值而产生增值，资金的增值即为资金的时间价值。对于资金时间价值的计算，通常采用单利和复利两种方式：单利是只对本金进行计息的方式，如 10 万元资金，年利率 5%，存期5 年，按单利计算可得利息为 10×5% ×5＝52.5 万元；复利是以本利和为基数进行计息利滚利的方式，仍以上述数据为例按复利计算可得利息为[(1+5%)10-1]＝10×0.629＝6.29 万元。由此可见，相同数额的资金由于计息方式的不同而产生的利息是不同的。
无疑，个人住房贷款中使用的贷款资金也要支付利息的，按现行制度规定，个人住房贷款的偿还是按复利按月计息的，即在贷款期限内每月均以相等的偿还额归还贷款本金和利息。其计算公式如下：
每月等额偿还贷款本息= AI(1+I)T/[(1+I)T-1]
其中：A：贷款本金（元）；T：还贷款期限，按月计算；I：贷款月利率
由此得知,期初贷款本金 A 越大，贷款期限 T 越长，则所承担的利息负担越重。因此，作为贷款者应慎重考虑贷款数额、还款期限等。
3 贷款数额、贷款方式的确定
依据中央银行的规定，个人住房贷款的最高额度不超过所购住房价值的 80%，就意味着必须准备 20%的首期付款。如购房款是 20 万元，首期付款就达到 4 万元。由于每个人的财富积累不一样，对未来经济收入增长的预期不一样，消费偏好和投资偏好不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担多一些，但购房者会有多余资金用于改善生活品质和其他投资。如果其他投资的收益高于贷款利率，选择较低的首期付款额为好。更为重要的是，由于目前的房价较高，人们的收入相对较低，就是储蓄够较高的首期付款额也比较困难，因而选择最低的首期付款额是明智的，因为目前的购房贷款利率也是相对较低的。当然，有的人财富积累雄厚，经济收入可观，也没有其他的投资偏好，愿意申请比较少的抵押贷款，而愿意支付比较多的首期付款也是可以的。因为一方面减少了利滚利支付利息的负担，另一方面房屋本身具有增值性，将帮他们获得更多的财富。
居民购房首期付款额除动用历年的积蓄外，资金不足部分大都运用“个人住房公积金贷款”+“银行个人住房按揭贷款”的“组合贷款”方式来解决。住房组合贷款方式的运用科学合理与否，会对付息总额产生较大的影响。如某人因购房遇资金不足，欲申请住房组合贷款 10 万元，贷期5—6 年。按照“公积金贷款计贷额度=（借款人计缴住房公积金的工资收入之和×35%×12 个月×贷款期限）”计算公式，其可贷公积金贷款的额度只有 5 万多元。现假定其申请公积金贷款 5 万元，银行按揭贷款 5 万元，那么，还款期到底是选择 5 年期，还是选择 6 年期呢？以还款期限 6 年与 5 年相比较，虽然只增加了 1 年，但是，整个还款期间的年利率却有了不小的增幅，公积金贷款利率增加了 0.45 个百分点(由 4.14%增至 4.59%)，银行按揭贷款利率增加了 0.27 个百分点(由 5.31%增至 5.58%)，致使累计利息支出分别要增加 1854 元和1908 元，显然是选择 5 年期的组合贷期更为合算。
组合贷款中，应尽量多申请公积金贷款，因为公积金贷款利率优惠，付息负担轻一些。上述 5 年期公积金贷款比银行按揭贷款的“月均还贷额”和“累计偿还本息”分别要少还 26.70 元、1602 元；同理，若申请公积金贷款提高到 8 万元，向银行贷款减少至 2 万元，贷期仍为 5 年，则不难进一步算出该组合贷款的“累计偿还本息”为 111520.80 元，比前述组合贷款“累计偿还本息”112482 元少付息 961.20 元。
4 还款期限的选择及提前还款
贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？
让我们来看一个例子。以借款一万元为例，采用银行按揭贷款，月利率为 4.425‰,如果两年还清，每月还款 440.10 元，如果三年还清，每月只需还款 301.10 元，每月还款减少 139 元，负担减轻 31.6%左右。而比较还款期为十九年和二十年，还款期 19 年时每月还款 71.24 元，还款期 20 年时每月还款 69.24 元，同样是延长一年，每月负担只减少 2 元，约为 2.8%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。显然,并不是选择抵押贷款的期限越长越好,问题出在期限越长的抵押贷款所支付的利息占贷款总额的比例较高 ，而且随着收入增长，过长的期限会造成过小的每月付款额，从而带来不必要的利息支出。举例来说，一个年利率 10%，即月利率 8.33‰，10 万元的 30 年贷款，每个月利息费用 878元，全部利息费用是 21.6万元，是本金的两倍多，同样 10 万元的 15 年贷款，每月利息费用 1075 元，虽然比 30 年的多了 197 元，但全部利息支出只有 9.35 万元，比 30 年少了 12.2 万元，还只花了一半的时间就还清了贷款。因此，购房者应根据自己经济收入状况及未来预算，确定一个合理的抵押贷款期限，一般应选择 10 到 15 年贷款期限为适当。在香港 1990 年的一次房地产调查表明，年龄在 40 岁以下的首次购房抵押期为 14.2 年，40 岁以上的则为 11.7 到 13.3 年。当然,预期的每月收入水平是决定还款安排的客观制约因素,根据发达国家住房贷款的经验，月均还款额占月收入水平的 15-50%比较合适，超过 50%后，借款人的日常生活及消费水平将受到不利的影响。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200607/610.htm
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