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房地产投资开发项目管理系统
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1加强项目前期工作，把好决策关
影响房地产开发项目成败的决定性因素是项目决策。好的决策能从根本上把握整个项目的运作，实现既定的目标。而决策阶段的失误只能靠项目进行过程中的各个环节的不懈努力去力争减少损失。因此，要把项目决策作为头等大事对待，认真做好决策阶段的工作。该阶段主要应做好下面三个方面的工作：
（1）市场调查。全面了解市场供需情况、消费者偏好、竞争者状况，有关行业政策法规、各种税费等；
（2）方案策划。根据对市场的调查研究进行开发项目市场定位，确定开发性质、规模及具体操作方式，编写项目建议书和可行性分析报告；
（3）资源配置。根据项目开发方案所确定的规模和建设周期，确定项目开发各阶段所应配备的人员、资金及其他必要条件，开发项目应量力而行，切忌在必要条件未具备时草率上马。（参考《建筑中文网》）
2认真做好项目设计工作
项目设计是房产开发过程中的重要阶段：一方面，项目设计要充分体现开发方案的思路，与项目的市场定位相吻合；另一方面，又要在满足各种使用功能要求的前提下，通过比较不同的设计方案，尽量降低整个工程的造价。该阶段应注重以下几方面的工作：（1）既要考虑最大限度地利用土地的价值，又要考虑依靠合理的规划、美观的造型，实用的内部布局来增加物业的吸引力；（2）要注重建筑物基础形式、结构形式、设备及材料等多方面选择的控制成本，设计阶段对成本的控制是决定性的控制；（3）对不同地区的开发项目，应加强对当地建筑市场的了解，注重吸收、采纳当地行之有效的设计方案，以避免设计方案保守或材料选择不当所带来的成本增加；（4）根据项目的初步设计，做好概算审查，通过概算来指导调整设计方案。
3加强开发项目的计划性
当项目开发方案及初步设计方案确定后，要进行土地征用、勘测设计、施工队伍选择、工程监理、设备材料选购、辅助工程确定、销售、进度协调、竣工验收、决算、物业管理等多项目工作，要与许多方面打交道。因此，为保证项目的顺利开展，必须制定贯穿开发工作全过程的详细计划，以用来指导具体的开发工作，把握项目开发的整体进度。项目开发计划应包括：开发工作计划（含工程进度表）、分阶段投资计划、营销计划、奖金投入及回收计划等。
4建立项目经理责任制
良好的开发方案和详细可行的计划是需要合适的人员去具体实施的，因此，实行项目经理责任制是保证项目成功的关键。建立项目经理责任制首先要确定担任项目经理的基本条件，基本条件包括：事业心、管理协调能力、技术水平和开发经验等。通过项目经理责任制明确项目经理在项目开发过程中的责、权、利，使其能在其权限范围内负责开发方案的落实和计划的执行，从而确保项目运作成功。
5积极推行招标投标制
实施招标投标制是利用建筑业市场竞争，促使承包方加强经营管理、缩短建设工期、确保工程质量、降低工程造价，从而提高开发项目效益的有效手段，也有利于在企业内部形成科学决策、反腐倡廉的良好机制，因此应成为企业开发项目选择承建单位的主要手段。招标投标的内容包括：开发项目总承包、勘察设计招标、材料设备供应招标、邀请招标及议标等方式。
6加强施工阶段的管理
对房地产开发企业来讲，施工阶段是整个开发工作最主要的阶段，这一阶段是商品房实物形成阶段，它决定了企业能否为社会提供优质的建筑产品。施工管理的主要任务是控制建设投资不应超过计划投资，实际建设不应超过计划工期，工程质量达到规范的标准，并有效地协调各承建单位的关系。
在具体的施工管理中，应建立下列保证体系：（1）人力、财务、物力（机械设备及材料等）的资源控制系统；（2）时间或工程进度控制系统；（3）质量保证系统；（4）合同履行保证系统；（5）经济效益保证系统。条件成熟的地区或项目，可同时考虑委托监理公司监理等方式配合进行施工阶段的管理。
7加强预算管理、财务管理及审计管理
预算管理的主要任务包括：（1）确定项目投资额，并以此为依据控制投资总额；（2）编制标底；（3）拨付工程款；（4）工程决算；（5）确定房屋租售价格。其具体内容包括：（1）项目前期的工作预算（征地补偿费、拆迁安置费、勘察设计费、“三通一平”费及前期不可预见费等）；（2）建筑安装工程预（概）算；（3）其它预算（室外工程投资、附属工程、环卫绿化、各种税费等）。
财务管理的主要任务是对开发过程中资金运作的管理，包括资金的取得、投入、使用、回收和分配等一系列的过程。同时，加强开发项目的审计管理，既是对项目运作过程的监督形式，同时也是对项目是否成功的最终评定。审计内容包括：项目投资决策审计、开发预决算审计、财务审计等。通过审计管理，堵塞开发过程中的漏洞，减少工作中的失误，不断积累经验，提高开发效益。
8建立健全开发项目管理系统
为使房地产项目规范运作，应在总结各项开发经验的基础上，尽快建立健全开发项目管理系统，包括制定规范的项目开发动作程序（业务流程）、完善的内部管理制度、合理的部门设置及岗位责任制、综合性信息系统等，以保证房地产项目的开发经营有章可循，在规范的程序指导下独立运作，最终保证开发效益的实现。
参 考 文 献
[1] S.L. Tang, S.W Poon, S.M. Ahmed and Francis K. Wong: Modern Construction Project Management, Dragon Vision Limited, 1998.
[2] 汪应洛.系统工程学.西安：西安交通大学出版社.1992.
[3] （美）哈罗德·孔茨、海因茨·韦里克.管理学.北京：经济科学出版社.1998.
[4] 毕星、翟丽.项目管理.上海：复旦大学出版社，2000. 来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200605/295.htm
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