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房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究
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内容提示：计算机技术在房地产估价业务中的成功运用能实现评估工作的科学化、规范化和高效化。依照估价规范，结合估价实践，进行了市场比较法评估支持系统的方案设计。论述了系统设计重点要解决的问题、系统框架、系统功能及部分功能模块的流程设计，介绍了系统应用实例。
The research of market comparison approach appraisal support system design and application in real estate
Abstract: The successful use of computer technology in real estate appraisal can realize the appraisal work to be more scientific, standard and high efficient. According to the code of appraisal, combing the appraisal practice, the project of market comparison approach appraisal support system is designed. The question of the system design to solve, systemframe, system functionality and procedure design about some function models are described, and a system application case is recommended.
Keywords: market comparison approach; appraisal support system; system frame; system functionality; procedure design
市场比较法是房地产估价中的首选方法。它是以经济学中的替代原则为理论前提，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。运用该方法进行房地产估价的关键环节有两个：一是可比实例选择，案例选择恰当如否直接影响到修正效果，难点是选择与估价对象最具可比性的交易实例；二是可比实例修正，难点是确定可比实例合理适当的修正幅度，并控制在规定范围内。正确把握这两点是保证市场比较法估价结果准确合理的前提所在。通过调查，在市场比较法估价实践中存在的主要问题有：一是估价师普遍感到案例搜集困难，更难以寻找到与估价对象类似的可比实例；二是各估价机构缺乏对交易实例的有效管理；三是估价人员在案例修正过程中，尤其是区域因素和个别因素修正时，主观性强，仅凭估价经验进行处理，缺乏相关技术支持。另外，部分估价人员对房地产市场行情把握不准，这些问题直接影响到评估精度。为了解决上述问题，相关人员一直在进行积极探索，其中一个研究方向是计算机技术与房地产估价业务的结合。计算机技术能很好的解决市场比较法中的案例管理、选择以及修正问题，同时，通过处理分析历史数据，对房地产市场行情进行判断和预测，也能为评估人员提供必要的决策支持。基于上述分析，遵循估价规范，设计并开发规范化、结构化的市场比较法评估支持系统，为房地产估价业务提供辅助支持是可行的也是必要的。（参考《建筑中文网》）
1 系统设计重点要解决的问题
市场比较法评估支持系统是一个旨在运用先进的信息处理技术，有效整合市场比较法评估业务中的信息资源，规范评估管理，提高评估质量与效率的信息处理系统。该系统能有效地辅助评估业务人员进行优质高效的评估，促进房地产估价工作的规范化和科学化，也有利于评估业务管理层进行项目管理工作，从整体上提高企业竞争力。
系统设计重点要解决三个方面的问题：
一是案例采集及管理问题。该系统提出了解决交易实例数据库与估价信息需求之间矛盾的方法，即增加信息收集环节，通过制定统一标准，确保交易案例与估价对象在信息结构上的一致性；通过一定规则建立案例库，实现对案例的动态管理。
二是评估流程问题。该系统以估价规范为依据，结合估价业务实际，力图进行基于估价规范和估价师经验的估价业务流程重组，通过结构化、程序化的估价流程设计，实现估价工作的科学化、规范化和智能化。
三是市场价格走势问题。估价规范要求，运用市场比较法估价，应掌握正常房地产市场价格行情[1]。该系统在目前估价业务的基础上，增加市场价格走势分析环节，能方便及时的为估价人员提供评估支持。
2 系统结构及功能
2.1 系统框架
围绕系统设计目标，本系统在结构上分为四个部分：案例库管理、项目评估支持、市场价格走势分析以及系统维护与帮助，系统框架及各部分关联如图1和图2所示。
2.2 系统主要功能及流程设计
基于系统总体框架，依据功能设计原则，我们进行了详细的系统功能及流程设计，下面将首先探讨案例管理、评估流程及市场价格走势等部分的主要功能及流程设计。
2.2.1 案例管理
（1）案例录入信息的确定
根据估价规范及估价实践，我们对案例录入信息进行了详细的分解与归类，力求实现对案例特征描述的完整性以及标准化。案例录入信息如表1所示。这些信息中包括定性和定量的，对于定性因素，给出了相应的文字性描述，并通过制定统一标准进行量化。
表1 案例录入信息表
| 录入阶段 | 信息类别 | 录入内容 |
| 一次录入 | 基本信息 | 名称、地址、地段等级、成交用途、交易时间、交易金额、付款方式、价格类型、货币类型、区位、交易类型、交易甲方、交易乙方、交易情况、土地类别、建筑面积、使用面积、公摊面积、建成时间、产权状况、位置简图、平面简图、土地使用权年限、建筑面积、入库人员、入库时间、案例来源、审查人、审查时间、审查意见等 |
| 二次录入 | 修正信息 | 区域因素：商服繁华程度、交通状况、公共服务配套、基础设施等 个别因素：土地形状、土地使用程度、建筑物设施设备、建筑物新旧程度、装修、朝向等 |
说明：区域因素和个别因素录入时进行了详细的信息分解，如对区域因素中的交通状况从道路功能、道路宽度、道路网密度、距对外交通设施的距离、公交状况等方面进行量化和描述。
（2）案例录入
现场采集的案例入库时，录入案例区位、成交用途、交易时间及案例处理所需信息后，系统执行案例校核功能，即根据区位、用途、交易时间在市场价格走势分析模块中查询市场价格走势值，据此计算该案例交易单价与价格走势值的偏离度，并判断是否在给定的偏离度范围内，若不在范围内，则发出校核警示，并提供相应处理措施；若在偏离度范围内，则进入下一个处理过程。案例入库时的校核能有效保证录入案例为正常交易案例，从而控制案例修正幅度。
校核完毕后，系统按案例名称、地址等属性检查是否存在同一案例重复录入现象，并进入相应处理流程。为保证案例录入信息的准确性，系统提供二次录入功能。案例信息全部录入后，系统自动进行案例编号处理，案例入库完成，并提示是否录入下一个案例。
案例录入流程如图3所示。
（3）案例库更新
案例库更新有两种触发方式：
① 数据库在日常维护中自动进行检测，每月定期统计案例库中交易时间在2年以内的案例数n和2年以前的案例数占总案例数的百分率p，登录系统后显示n和p值，提示是否进行案例库更新。
② 估价人员在估价流程中进行可比实例筛选时，发现可比实例少于3个，估价人员将信息要求提交，相关人员根据估价人员的具体需要进行交易实例的采集和入库。
在房地产市场充分发育，交易资料相当丰富的时候，所建立的案例库还应能与其他机构如房地产交易中心的数据库进行接口，通过一定形式的信息转换，直接获取交易实例。
2.2.2 案例评估
（1）可比案例选择
为了解决可比案例选择问题，根据信息的不同特征，设计了可比案例的二次筛选机制。一次筛选保证案例的可比性，其筛选因素为强制条件，即估价规范的要求。二次筛选提高案例的可比性，筛选因素包括强制条件的细分因素、需要单独调整的因素以及修正频率较高的因素，其基本特征是“不满足也行，满足更好”。二次筛选因素可以保留扩展性，根据数据库的不同阶段，相应增加筛选内容。上述筛选因素如表2所示。
表2 案例筛选因素分类表
| 因素类别 | 因素名称 |
| 一次筛选因素（估价规范要求[1]） | 用途(u1)、建筑结构(u2)、交易时间(u3)、地段等级(u4) |
| 二次筛选因素 | 用途细分(u1i)、结构细分(u2i)、交易类型(u5)、土地性质(u6)、土地取得方式(u7)、建筑物成新(u8)、建筑物装修(u9)、建筑物朝向(u10)、建筑质量(u11)（i =1,2,…n） |
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200601/160.htm
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