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网络技术对传统房地产经纪业的影响
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内容提示：针对网络技术和房地产经纪业各自的特点,阐述网络技术的应用改变了经纪机构处理信息的方式、有助于经纪机构连锁化和规模化发展,从而对传统房地产经纪业的发展起到积极的推动作用;列举并分析网络技术的应用给传统房地产经纪业带来的冲击——竞争加剧、供求隔膜被打破、信息无偿
Influence of Network Technology on Conventional Real Estate Brokerage
Abstract: Both network technology and real estate brokerage have own characteristics .The development and application of network technology will promote the development of conventional real estate brokerage .On the other hand，application of new technology becomes a powerful challenge to this profession .Based on this background，this paper analyzes the current situation of conventional real estate brokerage in China and puts forward some measures to promote its development more effectively.
Keywords: network technology; conventional real estate brokerage; promoting; challenge
房地产经纪业是为委托人提供房地产信息和居间代理服务的行业,它的产生和发展是由房地产本身的特性和市场的发展决定的。房地产的固定性和区域性决定了房地产市场的非物流性,形成了人流和信息流代替物流的现象,这使交易双方都受到时间、空间等因素的制约。房地产信息和房地产交易的多样性、复杂性、专业性及相关信息的分散性和不对称性使房地产经纪业在房地产市场发展的过程中,通过专业分工逐步独立出来,成为房地产流通过程中不可或缺的一环。（参考《建筑中文网》）
20世纪80年代网络技术的发展和九十年代互联网的广泛应用使信息的处理和传递突破了时间和地域的局限,任何人都能通过网络与他人直接对话。网络不再单纯以技术形态存在,更主要的是它已经成为一种新的经济力量,它使信息传递与交流的方式、商品供给与消费的方式、生产组织与企业形态发生了前所未有的变革。网络技术的应用在推动传统房地产经纪业向前发展的同时,也给这个以信息为生存基础、以中介服务为产品的行业带来了严峻的挑战。
1 网络技术对传统房地产经纪业的推动
1.1 改变了信息搜集和发布的方式
传统的房地产经纪机构收集和发布信息的渠道主要有报刊等媒体的广告、房地产交易市场、开发企业内部、上门的顾客等等。在这样的方式下,经纪机构的信息来源、信息发布和客户分布都受到较强的区域限制。为了扩大信息来源、拓展客户群,传统的房地产经纪机构通常会采取增设分店的方式;而这样的方式又带来经营成本提高、管理难度提升、信息共享困难。网络技术的使用给经纪机构搜集和发布信息带来了积极地变革。网络的跨时空性打破了传统经纪业经营的地域限制和“八小时”工作时间限制;网络的即时性又大大提高了信息收集和发布的效率。
目前国内外已经有许多经纪人和经纪机构在互联网上建起了网站,利用成本相对低廉的互联网作为搜集信息、发布广告和房产营销的渠道。这些网站通常都提供买卖双方自行录入房源信息和需求信息的友好界面,以此收集买卖双方的信息。同时也能提供信息“配对”,即:买方可以在网上按自己的需要设定条件,迅速查找到符合条件、现正求售的房屋资料(有些会包括照片和环绕摄影功能拍到的室内室外景观)。浏览者可以先在网站上筛选到中意的房屋,再与经纪人联系,最后亲临现场参观,大大减少了看房次数;对经纪人而言,不再需要带领客户逐一拜访每一户待售房屋,既节省了成本、又提高了效率。
网络提供的新型服务方式不仅在房地产经纪业内得到越来越广泛地采用,同时也被越来越多的售房人和买房人所接受。据互联网周刊2000年5月报道,NAR(美国房地产经纪人协会)的名为“对2000位房屋购房人和售房人的调查”表明,有37%的购房人使用因特网寻找新家,这一数据在四年内增长了18倍。调查人员说,“因特网使人们能获得大量的信息。许多购房人正上网找房,以求迅捷和便利。”
传统的房地产经纪机构收集、发布信息的方式和网络技术带来的变革如表1所示。
1.2 改变了信息共享和处理的方式
传统房地产经纪机构共享信息主要是通过文本资料的汇总后再分发。但是随着公司规模扩大、分店数量和经纪人数量不断增加,信息流转的效率会越来越低,共享会变得越来越困难,这将在很大程度上限制众多分店连锁经营发挥应有的作用。网络技术和数据库技术的发展应用彻底改变了传统经纪机构信息共享和信息处理的方式。
以美国的MLS(MultipleLiｓtingService)系统为例,该系统是由许多房地产经纪人共同建立的房源信息系统。他们共享系统的信息资源,力图获取最多的信息,最快地完成客户委托的业务。最初这个系统是通过美国房地产经纪人协会将会员们报送的房地产出售和出租信息汇总成册,定期印刷成小册子分发给会员,以此在协会内部实现房源信息的共享。到了20世纪80年代,原来印刷成册的形式被网络取而代之,MLS成了运行在互联网上的房源服务系统。协会的会员提供的信息一经当地协会录入,就能马上被网络中的所有会员查询到。会员们通过MLS获得了极大的信息优势;信息的即时性和共同推销,极大地提高了行业的交易效率。目前几乎有90%美国房地产经纪人协会会员加入了MLS,系统拥有130多万条房源信息,囊括了全美81%的住宅业务。该系统不仅在美国取得极大的成功,同时也在其它欧美国家成功实施。许多大型的、跨区域经营的房地产经纪机构以此为样板建立起自己企业内部的MLS系统。
该系统在使用网络技术和数据库技术前后的运行情况比较如表2所示。
1.3 有助于企业的规模化和连锁化
扩大经营规模、走连锁化道路有助于企业降低服务成本、提高知名度、扩大市场占有率,是传统经纪机构的发展方向。网络技术的应用可以有效地实现企业内信息收集、处理和共享的实时性和跨区域性;有助于企业对分支机构实施有效、实时的跨区域管理,降低远程管理的成本,提高远程管理的效率。
2 网络技术对传统房地产经纪业的冲击
2.1 网络公司参与竞争
在互联网上出现了一类全新的经营主体———由网络公司开办的房地产网站,他们也开始担当起经纪人的角色来。网站上租售信息的发布和阅读不受时间、地域限制,信息容量大,形式丰富,成本相对较低。网络公司可以凭借雄厚的资金支持与高素质的人才资源,在房地产交易和租赁业务方面与传统经纪机构争夺市场。与此相比,我国多数房地产经纪机构在资金和人力资源方面都处于劣势。
2.2 开发企业的网络营销打破供求隔膜
有些开发企业在因特网上建立了自己的网站,通过网络宣传和销售自己的产品。多媒体信息技术的发展使网站可以利用动画、声音、图像来宣传企业的辉煌业绩、待售物业及特色产品、特色服务。最新的多媒体技术甚至可以营造出一种身临其境的感性氛围。这种网上广告没有时间、地域和发行数量的限制;效果逼真,可以有选择地向用户提供多层次的信息内容;宣传成本相对低廉,还能够随时根据市场情况和新产品情况进行调整;而且还可以利用网络工具(如电子邮件、公告板等)收集消费者对产品的反馈意见。利用网络,开发企业打破了供求的隔膜,建立起自身和消费者直接交流的途径。
2.3 免费信息服务动摇传统经纪的业务基础
对传统房地产经纪业来说来自互联网最大的挑战莫过于免费的信息服务。目前有许多网站让人们自行发布出售出租信息,不再透过经纪机构求售。任何人都可以随时进出网站查阅,只要输入搜寻的目标就可以得到一份符合需求的房地产资料;任何人也都可以将自己的需求信息留在网上,等待供给方的联络。这样的网站对于买卖双方而言,都可以节省大笔佣金,因而具有不小的吸引力和不低的成交率。开设于1996年春的“财产所有人网站”(Owner’ｓNetwork)是第一家这样的网站。
在开设之后的六个月内,有总共超过十亿美元的房产资料刊登在该网上,任何人都可以随时进出网站查阅;这段时间内至少有五百户房屋由该网站牵线成交。
过去被经纪人熟悉和掌握的各类法律法规、政策条文,现在在网上都能被查到。大多数房地产网站都会免费提供一些相关辅助信息:具体交易的注意事项;各银行提供的按揭贷款;产权登记的程序;开发公司的网站链接、政府机构的网站链接、搬家公司和装修公司的链接,等等。人们似乎只需要移动鼠标就能找到想要的房产和专业的知识。
传统的房地产经纪人是通过提供手中的信息和相关服务获取佣金的,他们服务和收费的基础就是信息。而现在的网上,供求信息的透明化、专业知识的普及化;房源提供者和房源需求者的直接交流都在动摇传统经纪的业务基础。
2.4 传统的佣金比例受到冲击
通过网站,经纪人可以以家为办公室,经纪机构不需设立门面招揽客户,大多数的沟通可以利用电子邮件、电话、传真进行,能省下可观的成本。在美国就有房地产网站打出“低佣金”的宣传。在全美11个城市营运的ERealty.com提供卖方4.5%的佣金优惠,并退还买方售价的1%;另一家房地产网站ZipRealty.com同样提供卖方4.5%的折扣,买方则有1.5%的回报;而通常卖方需要支付房价的6%作为买卖双方经纪人的佣金。传统经纪人固定的佣金比例正在受到冲击。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200601/105.htm
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